Een viertal jaar geleden deed een nieuw begrip zijn intrede in het debat rond betaalbaar en sociaal wonen in België. Community Land Trust (CLT). Een breed huisvestingsmodel, overgewaaid uit de VS, om betaalbare woningen op de markt te brengen en op lange termijn betaalbaar te houden. Dat gebeurt via een hybride eigendomsformule, ergens tussen huren en kopen in. Geert De Pauw van Community Land Trust Brussel legt uit wat het is.

Het debat over huisvestingspolitiek wordt vaak beheerst door de tegenstelling tussen twee polen: steun voor eigendomsverwerving tegenover steun voor sociale huurwoningen. Enkele verenigingen gingen zo'n vijf jaar geleden op zoek naar alternatieven in de ruimte tussenin: formules die, net zoals sociale huurwoningen, blijvende betaalbaarheid garanderen, maar die aan de bewoners ook de voordelen bieden van het huiseigenaarschap: kapitaalopbouw, woonzekerheid, zeggenschap en onafhankelijkheid. Een zoektocht langs verschillende vormen van collectieve eigendom leidde naar de CLT's.


De meerwaarde van de grond

Community Land Trusts zijn door de gemeenschap bestuurde organisaties die, op gemeenschapsgrond, betaalbare woningen creëren voor mensen met een laag inkomen. De trust blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via erfpacht, eigenaar van de woning. Wanneer die eigenaar zijn woning wil verkopen kan dat, maar de oorspronkelijke subsidie blijft binnen de trust. De verkoper zal ook slechts een gedeelte van de eventuele meerwaarde, zo'n 25 %, kunnen ontvangen. Zo kan de trust er voor zorgen dat de woning ook betaalbaar blijft voor de volgende koper, zonder extra subsidie. De meerwaarde wordt op deze manier eigenlijk opgeslagen en verankerd in de grond. Daarmee gaan CLT's in tegen het speculatieve aspect van de vastgoedmarkt.

De basisfilosofie achter CLT's is het idee dat de grond een gemeenschappelijk goed is. Hij moet beheerd worden in het belang van de gemeenschap, en niet als iets waarmee diegenen die het zich kunnen veroorloven speculeren om meer geld te verdienen. De meerwaarde die vastgoed genereert, is trouwens meestal het gevolg van openbare investeringen. De bakstenen van een gebouw verliezen alleen maar aan waarde hoe ouder ze worden. Gebouwen winnen aan waarde dankzij investeringen in openbare ruimte en dienstverlening. Het CLT-systeem houdt die meerwaarde binnen de gemeenschap.


Open ledenorganisaties

CLT's zijn open ledenorganisaties die zijn samengesteld uit alle bewoners van de CLT-woningen. Daarnaast kan iedereen die woont of werkt in het werkingsgebied van de CLT lid worden en mee beslissen. Deze twee groepen, bewoners en buren, maken elk een derde van het bestuur uit. Het laatste deel is samengesteld uit vertegenwoordigers van het algemeen belang.

Deze evenwichtige verdeling zorgt er enerzijds voor dat bewoners betrokken worden bij het bestuur. Anderzijds biedt ze een garantie dat ook de belangen van de omwonenden en het algemeen belang gerespecteerd worden. Omdat CLT's niet alleen koopwoningen realiseren, maar ook huurwoningen of andere functies zoals winkels of ontmoetingsruimtes, biedt dit de kans aan de buurt om mee te beslissen over wat er zal worden gebouwd.


Blijvende verantwoordelijkheid

Een laatste kenmerk is wat men in de VS stewardship noemt: de CLT neemt de blijvende verantwoordelijkheid op voor het land waarvan ze eigenaar is. Ze begeleidt de bewoners die daar nood aan hebben bij het eigenaarschap van hun woning. Het resultaat van die politiek is dat CLT's het uitstekend gedaan hebben tijdens de vastgoedcrisis in de VS. Onderzoek toont aan dat CLT-eigenaars tijdens de crisis nauwelijks het slachtoffer werden van foreclosures (gedwongen beëindiging van de hypotheek), ondanks het feit dat het meestal om gezinnen met lage inkomens gaat.


Een internationaal model

Het CLT-model is ontstaan in de Verenigde Staten, eind jaren '60. De eerste CLT werd opgericht in het zog van de zwarte burgerrechtenbeweging. New Communities Inc., in de zuidelijke staat Georgia, gaf aan zwarte landarbeiders de toegang tot land om te bewerken en om op te wonen. Vanuit dit eerste experiment ontwikkelde zich langzaam het model zoals we dat vandaag kennen. De nadruk ligt meer op wonen, de verkoopsformules en de bestuursvorm werden verder op punt gesteld. CLT's kregen recent veel belangstelling omdat zij de vastgoedcrisis zo goed konden doorstaan . Daardoor zit het model de laatste jaren in de lift. Ook meer en meer lokale overheden starten er mee. En vanuit de VS wordt nu ook langzaamaan de rest van de wereld veroverd.

In Schotland wordt al lang met de formule gewerkt, en in Engeland is het CLT-model de laatste jaren aan een steile opmars bezig. België is de voorloper voor het Europese continent. De Brusselse regering ging in 2012 met een aantal basisorganisaties in zee voor de oprichting van een Community Land Trust, die nu de eerste twee projecten aan het voorbereiden is. Ook in Gent worden er, op initiatief van Samenlevingsopbouw, soortgelijke projecten voorbereid. Overal in Vlaanderen en Wallonië zijn groepen aan het nadenken over de mogelijkheden van het model.


Emancipatie-instrument

De wooncrisis verplicht ons op zoek te gaan naar nieuwe formules. CLT's hebben elders al bewezen een belangrijke aanvulling te kunnen zijn op bestaande vormen van woonpolitiek. Ervaringen in Brussel met de voorlopers van het CLT-project, zoals eerdere spaargroepen en woonprojecten als L'Espoir in Molenbeek, bewezen al hoe groot de meerwaarde is wanneer bewoners zelf de kans krijgen om in groep mee te werken aan de voorbereiding van hun woningen.

CLT's vormen zo een krachtig emancipatie-instrument. Ze bieden de kans aan arme bewoners om een kapitaaltje op te bouwen, maar ze bieden hen ook een plek waar ze samen met hun buren zelf kunnen meebouwen aan een betere buurt. CLT's gaan daarmee ook radicaal in tegen de heersende visie op stadsvernieuwing, als zou het nodig zijn om meer gegoede gezinnen aan te trekken om bepaalde stadswijken uit het slop te trekken, waarbij de armen dan maar elders moeten gaan wonen. CLT's bieden immers een plek waar ook wie het niet zo breed heeft kan groeien, om zo de buurt op te tillen, en ze zorgen er tegelijk voor dat deze plek betaalbaar blijft, ook voor de volgende generaties.

 

Terug naar het artikeloverzicht